Poradnik: Jak wybrać odpowiednią nieruchomość?

Wiele firm z branży motoryzacyjnej, na pewnym etapie swojego rozwoju, zadaje sobie pytania, czy stać mnie na nowocześniejszą i większą powierzchnię magazynowo-produkcyjną, gdzie powinna się ona znajdować oraz czy lepiej ją wynająć, czy może kupić. Branża automotive jest pionierem, jeśli chodzi o wyrafinowaną logistykę i zarządzanie łańcuchem produkcji przywiązującą olbrzymią wagę do kwestii lokalizacji magazynowej i produkcyjnej. Proces doboru odpowiedniej nieruchomości jest jednak bardzo złożony i bez gruntownej analizy nie sposób jest wyeliminować większość znaków zapytania, które bardzo szybko się pojawią. W takich sytuacjach nieoceniona jest pomoc doradcy, który mając przegląd całego rynku jest w stanie zarekomendować najkorzystniejsze rozwiązania. Korzyści Właściwie dobrana lokalizacja magazynowa pozwala na zwiększenie efektywności prowadzenia operacji w firmie. Dzięki nowoczesnym metodom składowania w obiekcie klasy A możemy często pomieścić więcej, niż w magazynach starszego typu. Ponadto lokując działalność w parku magazynowym zlokalizowanym bliżej naszych poddostawców i klientów docelowych oraz w pobliżu węzłów komunikacyjnych jesteśmy w stanie usprawnić nasz łańcuch dostaw. Często w skali firmy oznacza to znacznie większe oszczędności, niż sama różnica w koszcie najmu nowoczesnej powierzchni i tej starszego typu w gorszej lokalizacji. Argumenty te nie eliminują jednak potrzeby dokonania analizy finansowej procesu zmiany lub doboru dodatkowej powierzchni magazynowej i przemysłowej. Bez znajomości rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych, bardzo trudno jest samemu oszacować rzeczywisty koszt najmu lub budowy obiektu, ani ocenić dostępność powierzchni i gruntów w pożądanej przez nas lokalizacji. To właśnie poziom pustostanów w danym regionie oraz ilość gruntu przygotowanego pod inwestycje w atrakcyjnych lokalizacjach bardzo często ma duży wpływ na koszt, który musi ponieść dana firma. Najem By dokonać analizy opłacalności najmu powierzchni magazynowej należy wziąć pod uwagę, co składa się na jego całkowity koszt. W raportach rynkowych oraz w broszurach informacyjnych o obiektach najczęściej podawany jest czynsz wyjściowy, który, np. w przypadku wynajęcia dużej powierzchni, może być znacznie obniżony. Stawka po negocjacjach nazywana jest czynszem transakcyjnym lub bazowym. To ona widnieje w umowie najmu, jednak realny koszt dla najemcy może być jeszcze niższy. Deweloperzy oferują dodatkowe zachęty np. tzw. wakacje czynszowe, czyli okres w którym najemca jest zwolniony z płacenia czynszu. Liczba tych miesięcy jest uzależniona od długości umowy najmu.  Czasami właściciel nieruchomości dodatkowo współfinansuje koszt przeprowadzki lub wyposażenie magazynu, np. regały wykorzystywane do składowania towarów, czy zakup wózków widłowych. Czynsze bazowe za najem wielkopowierzchniowych nowoczesnych nieruchomości magazynowo-produkcyjnych (tzw. moduły big box) kształtują się w przedziale od 2,60 euro za mkw. na miesiąc do 4,00 euro za mkw. na miesiąc. Czynsze efektywne, a więc po uwzględnieniu zachęt oferowanych przez właścicieli, oscylują od 2,00 euro za mkw. na miesiąc do 3,40 euro za mkw. na miesiąc, w zależności od regionu. Kupno Chcąc dokonać analizy opłacalności zakupu nieruchomości magazynowej lub produkcyjnej, oprócz weryfikacji dostępności i cen gruntów, warto przyjrzeć się ofercie deweloperów w tym zakresie. Zarówno największe firmy specjalizujące się w budowie obiektów logistycznych, jak i wybrani lokalni deweloperzy, posiadają doświadczenie w sektorze motoryzacyjnym. Są oni w stanie, wspólnie z klientem, zaprojektować i wybudować nieruchomość będąc tym samym gwarancją jakości i terminowości wykonania. Takie inwestycje powstają w formule BTO (build to own), czyli takiej, w której deweloper buduje i przekazuje na własność klientowi budynek wraz z całą infrastrukturą. Największą zaletą kupna nieruchomości jest możliwość wyboru atrakcyjnej lokalizacji spośród szerokiego banku gruntów deweloperów, oraz stosunkowo krótkie i bezpieczne termin wykonania i dostarczenia nieruchomości za które odpowiadają profesjonaliści czyli deweloperzy. Zakup nieruchomości dużo częściej dotyczy obiektów produkcyjnych, niż magazynowych. Z tego względu warto również rozważyć korzyści wynikające z lokalizacji w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Pozwalają one na korzystanie z ulg podatkowych (zwolnienie z CIT i PIT). Będący na zaawansowanym etapie prac nowy projekt legislacyjny dotyczący SSE zakłada możliwość uzyskania ulg przez przedsiębiorców w wybranej przez siebie lokalizacji na terenie całego kraju. Celem tego programu jest wsparcie przedsiębiorców tworzących liczne miejsca pracy. Przy zatrudnianiu dużej liczby osób, oprócz możliwości korzystania ze zwolnień podatkowych pojawiają się jednak również wyzwania. Największym z nich jest kwestia dostępu do pracowników, której istotność w ostatnim czasie gwałtownie wzrosła i powinna być jednym z kluczowych czynników branych pod uwagę w doborze lokalizacji produkcyjnej. Kompromis Warto również rozważyć alternatywę w postaci obiektów BTS (build to suit), czyli szytych na miarę pod potrzeby klienta. W tym wariancie nieruchomość budowana jest dokładnie w takiej formie, w jakiej życzy sobie tego dana firma, jednak to deweloper pozostaje jej właścicielem, a klient najemcą. Taką formę współpracy stosuje się zwykle w przypadku najmu długoterminowego od 5 nawet do 15 lat. Niesie ona ze sobą wiele korzyści charakterystycznych dla opcji zakupu nieruchomości, przy jednoczesnym zachowaniu większości zalet opcji leasingu. Czas decyzji W przypadku najmu firma redukuje znacznie swój wkład finansowy na początkowym etapie. Dzięki temu może się ona skupić na swojej działalności i inwestowaniu w ludzi oraz park maszynowy. Z kolei zakup nieruchomości czasami jest jedyną opcją, chociażby w przypadku kiedy mamy do czynienia z ciężką produkcją i emisją zanieczyszczeń. Wybór lokalizacji jest sprawą indywidualną każdej firmy i zależy od wielu czynników. W branży motoryzacyjnej najczęściej ostateczną decyzję warunkuje to, gdzie znajdują się poddostawcy i klienci ostateczni, którymi w przypadku producentów części samochodowych najczęściej są koncerny motoryzacyjne. Skala inwestycji i liczba zmiennych mających wpływ na najlepszy wybór dla danej firmy jest tak duża, że decyzję o wyborze nieruchomości warto jest podejmować w oparciu o rekomendacje procesjonalnego doradcy.  Poradnik pochodzi z raportu „Automotive: Analiza rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych dla sektora motoryzacyjnego”, który dostępny jest do pobrania pod linkiem: https://warehousemarket.pl/raport_automotive/