Górny Śląsk – atrakcyjny rynek magazynowo-logistyczny
Górny Śląsk jest jednym z najważniejszych obszarów logistycznych w Polsce ze względu na swoje strategiczne położenie i rozwinięty przemysł. Pod względem wielkości zasobów magazynowych zajmuje drugie miejsce, zaraz po Warszawie i okolicach.
Na przestrzeni ostatnich lat – ponad połowa istniejących zasobów ma nie więcej niż pięć lat – Śląsk stał się atrakcyjnym centrum magazynowym i dystrybucyjnym. Z uwagi na dostępność sieci dróg, połączeń kolejowych oraz bliskość portów lotniczych, główne miasta regionu, takie jak Katowice, Gliwice czy Chorzów, odgrywają istotną rolę w logistyce i magazynowaniu dla różnych branż przemysłowych. To sprawiło, że zasoby powierzchni magazynowo-logistycznej są tam prawie największe w kraju i wynoszą około 5 mln m kw. Mimo niższej dynamiki podaży notowanej w całym kraju, nadal rosną. W 2022 r. przybyło w regionie ponad 560 tys. m kw. nowej powierzchni. A kolejne około pół miliona metrów kwadratowych jest obecnie w budowie.
Jakie są zalety Górnego Śląska?
Jedną z największych zalet regionu jest strategiczne położenie, które czyni Górny Śląsk doskonałym węzłem komunikacyjnym. Dobra dostępność do autostrad, dróg krajowych oraz połączeń kolejowych i lotniczych ułatwiają transport towarów w różnych kierunkach kraju i Europy. Region korzysta dzięki autostradom A4 (połączenie z Europą Zachodnią i Ukrainą) i A1 (połączenie z Polską północną i portem Baltic Hub oraz z południem Polski i Czechami).
Zaletami Górnego Śląska są również:
Gdzie jest obecnie śląski rynek magazynowy?
Magazyny zlokalizowane są głównie w centralnej części województwa śląskiego – Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia, a także w części północnej, reprezentowanej przez Częstochowę i południowej, usytuowaną w Bielsku-Białej. Takie rozmieszczenie pozwala na łatwy dostęp do kluczowych obszarów i centrów dystrybucyjnych, zwiększając atrakcyjność regionu dla firm logistycznych.
Według danych Savills, na koniec marca 2023 roku, na Górnym Śląsku dostępnych było ponad 4,8 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Podaż nowych powierzchni odpowiadała dużemu popytowi. W ciągu ostatnich trzech lat, średnio rocznie wynosił on aż 1,13 mln m kw. Co więcej, średnia wielkość wynajmowanych powierzchni jest najwyższa w Polsce i wynosi prawie 10 tys. m kw. To przyciąga zarówno duże, jak i średnie przedsiębiorstwa, które potrzebują przestronnych obiektów logistycznych. W ostatnim czasie region, podobnie jak reszta kraju, odnotował znaczny wzrost stawek czynszów. Najemcy powierzchni magazynowo-logistycznych powinni się liczyć z wydatkiem rzędu 3,60 do 4,50 euro za wynajem 1 m kw. powierzchni miesięcznie.
Górny Śląsk wciąż cieszy się dużym zainteresowaniem deweloperów, którzy wierzą w potencjał tego regionu i przygotowują nowe inwestycje:
MLP rozbudowuje o około 7 tys. m kw. swój park w Gliwicach. Doskonale znana najemcom lokalizacja zaoferuje dodatkowe powierzchnie, które ze względu na wysokie zainteresowanie powierzchniami w mieście z pewnością zostaną wynajęte w krótkim czasie.
Z kolei P3 kończy budowę w Katowicach- magazyn miejski z bardzo dobrą komunikacją, zlokalizowany we wschodniej części Katowic przy ul. Lwowskiej, przy zjeździe z DK79, 4 km od autostrady A1. Na działce o powierzchni 4,7 ha zaplanowana jest budowa 23 300 m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej i biurowej.
MDC2 buduje w Gliwicach magazyn, który jest już zabezpieczony umowami, w tym Rohlig Suus (20 000 m kw.). Będzie to nowoczesny park dystrybucyjny położony po południowo-wschodniej stronie miasta, przy skrzyżowaniu autostrad A4 (wschód-zachód) i A1 (północ-południe). Całkowita powierzchnia obiektu wyniesie blisko 57 500 m kw, położone na 13,4 ha działce. Duże zainteresowanie najemców wynika między innymi z rozpoznawalności i widoczności lokalizacji znajdującej się tuż obok Centrum Handlowego Europa Centralna, która pozwala na ogromne możliwości komunikacyjne.
Fortress to deweloper, który właśnie rozpoczyna budowę z pierwszym najemcą – firmą Lit Logistyka, która zdecydowała się na wynajęcie 11 600 m kw. Park logistyczny klasy A powstaje 4,5 km od wjazdu na autostradę A1, niedaleko centrum handlowego M1 w Zabrzu. Całkowita powierzchnia najmu wyniesie 78 900 m kw. i powstanie na 14,9 ha działce. Fortress w Zabrzu w swoim parku magazynowym proponuje niecodzienne rozwiązanie w postaci zasilania ogrzewania przez wielopaliwową elektrownię, co może być tańszym rozwiązaniem od powszechnie stosowanego ogrzewania gazowego.
Dla Panattoni województwo śląskie jest pierwszym regionem, w którym deweloper dostarczył ponad 2,5 mln m kw. nowoczesnych powierzchni magazynowo-produkcyjnych. I nie zamierza na tym poprzestać. Obecnie deweloper zapowiedział właśnie rozpoczęcie prac nad Panattoni Park Bieruń, który dostarczy kolejne 18 000 m kw. do dwóch już istniejących parków o łącznej powierzchni 97 tys. m kw. Atutem nowego parku będzie odległość zaledwie 2 km od fabryki samochodów firmy Stellantins (w skład której wchodzą m.in. Fiat, Opel, Citroen, Peugeot), co stworzy dogodne warunki dla poddostawców do prowadzenia magazynu buforowego komponentów dostarczanych do fabryki. Dodatkowo z pewnością ruszają również budowy Panattoni dla Regesty w Rudzie Śląskiej, gdzie podpisano umowę BTS na 33 000 m kw. oraz park magazynowy Panattoni Knurów, który również budowany jest na zasadach BTS dla Fortaco (najem 34 000 m kw. przy udziale zespołu Savills Industrial Services Hub).
Wyzwania dla rynku magazynowego na Górnym Śląsku
Wysokie koszty finansowania, wysoka inflacja, zaostrzonej polityki banków, niepewna sytuacje gospodarczo-polityczna sprawiają, że popyt i podaż magazynów spowolniły. Dotyczy to jednak całego kraju, w tym Górnego Śląska. Region ten mierzy się również i z innymi wyzwaniami jak np.
Górny Śląsk to miejsce, w którym warto być
Mimo tych wszystkich wyzwań Górny Śląsk pozostaje bardzo interesującym miejscem dla firm produkcyjnych, logistycznych i magazynowych, które szukają korzystnej lokalizacji do rozwijania swojej działalności w Europie Środkowej. Różnorodność nieruchomości, rozwinięta infrastruktura i stabilność gospodarcza stanowią główne zalety tego rynku. Jednak konkurencja, ceny nieruchomości i regulacje wymagają uwagi, aby skutecznie prowadzić działalność w tym regionie. Zmieniający się rynek światowy również wprowadza pewne wyzwania, które należy odpowiednio uwzględnić podczas podejmowania decyzji inwestycyjnych na Górnym Śląsku.
Doświadczeni doradcy Savills koncentrują się na rekomendowaniu optymalnych lokalizacji, które spełniają szereg kluczowych kryteriów. Nasz zespół bierze pod uwagę nie tylko dostępność nieruchomości w odpowiednim terminie, mając na uwadze ograniczoną podaż na rynku, ale również aspekt konkurencyjnej ceny. Wybieramy lokalizacje, które są dogodnie usytuowane w kontekście dostawców i klientów, co umożliwia optymalizację łańcuchów dostaw i skrócenie czasu dostaw, a analiza rynku pracy stanowi kluczowy element procesu doradczego. Dzięki temu, nasi klienci otrzymują wsparcie w podejmowaniu strategicznych decyzji inwestycyjnych, opartych na rzetelnych danych i prognozach rozwoju rynku. Naszym celem jest dostarczenie kompleksowego doradztwa, które pozwoli naszym klientom wykorzystać pełen potencjał nieruchomości magazynowych, zwiększyć efektywność działania ich firm i osiągnąć sukces na konkurencyjnym rynku.
