Łódź i okolice rosną dzięki drogom
Dzięki dogodnemu położeniu w centralnej części kraju, przy skrzyżowaniu autostrad A1 i A2, Polska Centralna jest jednym z wiodących rynków przemysłowo-logistycznych w Polsce. Pod względem wielkości zasobów magazynowych zajmuje trzecie miejsce w kraju, ustępując jedynie Warszawie i Górnemu Śląskowi. Również wielkość popytu najemców na powierzchnie magazynowe w regionie od lat utrzymuje się w Top 3.
Centralna Polska, dzięki swojemu strategicznemu położeniu i rozbudowanej infrastrukturze transportowej, przyciąga deweloperów magazynowych oraz firmy logistyczne, produkcyjne, e-commerce i inne. W ostatnich kwartałach w regionie tym (tak jak zresztą w całym kraju), odnotowano zmniejszenie nowej podaży, co jest bezpośrednim wynikiem niższego popytu i sytuacji na rynku finansowym. Powierzchnia magazynowa w budowie osiągnęła na koniec 2023 r. poziom blisko 403 tys. m kw., co oznacza wprawdzie spadek, jednak nadal świadczy o aktywności na rynku i zaufaniu inwestorów, a całkowite zasoby tego regionu przekroczyły na koniec 2023 r. 5,4 mln m kw. W tym samym czasie popyt brutto ze strony najemców wyniósł 606,3 tys. m kw.
Świetna lokalizacja
Łódź i jej obszar aglomeracyjny są doskonałą lokalizacją dla operatorów logistycznych, firm produkcyjnych, firm z branży FMCG i DIY, sieci handlowych oraz platform e-commerce. Oś autostrady A1 wyznacza kluczowe skupiska parków magazynowych w regionie. Jednym z najważniejszych hubów logistycznych w kraju stał się Stryków, położony przy skrzyżowaniu autostrady A1 z A2. Autostrada A1 przyczyniła się również do powstania ważnych klastrów przemysłowo-logistycznych we wschodniej części Łodzi, zwłaszcza w dzielnicy Widzew.
Ukończenie zachodniej obwodnicy Łodzi (droga ekspresowa S14) wykreowało kolejne lokalizacje magazynowe w zachodniej części miasta i w pobliżu portu lotniczego na południowym zachodzie aglomeracji. Na znaczeniu zyskują sąsiadujące miejscowości: Zgierz, Konstantynów Łódzki i Pabianice.
Duże urozmaicenie formatów
Rynek magazynowo-logistyczny w Łodzi i okolicach charakteryzuje się dużym zróżnicowaniem oferty pod względem wielkości, funkcjonalności i lokalizacji obiektów.
Na tym rynku można znaleźć duże centra logistyczne i dystrybucyjne. Oferują one znaczne powierzchnie magazynowe, często przekraczające kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych. Takie obiekty są zwykle zlokalizowane w pobliżu głównych szlaków komunikacyjnych, co ułatwia transport towarów zarówno na skalę krajową, jak i międzynarodową. Przykładowymi lokalizacjami dla dużych centrów logistycznych są Stryków, Ozorków i Pabianice.
Polska Centralna to także średnie i małe magazyny o powierzchniach rzędu kilku czy kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych. Takie magazyny są często wykorzystywane przez lokalne firmy, przedsiębiorstwa przeciętnej wielkości oraz dystrybutorów obsługujących konkretne regiony lub sektory branżowe. W tej kategorii popularne ze względu na dostępność nieruchomości o różnych powierzchniach, elastyczność pod względem konfiguracji przestrzeni oraz dogodne połączenia komunikacyjne są lokalizacje takie jak Widzew, Lublinek, Bałuty i Retkinia w Łodzi oraz Zgierz, Konstantynów Łódzki, Piotrków Trybunalski i Łowicz.
W okolicach Łodzi zlokalizowane są również magazyny specjalistyczne, dedykowane konkretnym sektorom gospodarki, takim jak przemysł spożywczy, farmaceutyczny czy chemiczny. Te obiekty często spełniają szczególne wymagania dotyczące warunków przechowywania i obsługi towarów, np. temperatury kontrolowanej, higieny czy bezpieczeństwa. Są to, np. chłodnie i mroźnie, które często są zlokalizowane w okolicach portu lotniczego Lublinek lub na terenach przemysłowych blisko autostrady A1, co zapewnia szybki transport.
Oprócz magazynów, na rynku obecne są również parki przemysłowe oferujące kompleksowe rozwiązania dla firm produkcyjnych. W takich parkach można znaleźć zarówno hale produkcyjne, jak i magazynowe, co umożliwia integrację procesów produkcyjnych i logistycznych w jednym miejscu. Znajdują się one i w Łodzi, i w pobliskich miastach, np. w Zgierzu, Konstantynowie Łódzkim, Pabianicach czy Ozorkowie.
W związku z dynamicznym rozwojem handlu internetowego, na rynku łódzkim pojawiły się również magazyny dedykowane obsłudze platform e-commerce. Zapewniają one specjalistyczne rozwiązania logistyczne, umożliwiające sprawną obsługę zamówień internetowych oraz szybką dostawę do klientów. Są zlokalizowane głównie w Łodzi, Pabianicach, Strykowie i Zgierzu
Istnieją również lokalizacje dedykowane konkretnym sektorom gospodarki, np. w pobliżu portu lotniczego Lublinek znajdują się magazyny dedykowane obsłudze towarów lotniczych i transportowi międzynarodowemu. To zróżnicowanie oferty pozwala firmom wybierać spośród wielu opcji i dostosować swoje rozwiązania logistyczne do indywidualnych potrzeb oraz wymagań działalności. Oprócz Łodzi i jej najbliższej aglomeracji, powierzchnie magazynowe oferowane są również w Piotrkowie Trybunalskim, Radomsku, Rawie Mazowieckiej, Łowiczu i Kutnie.
Umiarkowane czynsze i dostępne grunty
Czynsze bazowe dla modułów magazynowych o standardowej specyfikacji wahają się od 3,50 do 4,50 euro za 1 m kw. miesięcznie w przypadku najnowszych projektów usytuowanych w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach. Ceny za grunty inwestycyjne w regionie Polski Centralnej wahają się z kolei pomiędzy ok. 200 a 300 zł za 1 m kw. Najwyższym zainteresowaniem cieszą się dobrze przygotowane działki z dobrym dostępem komunikacyjnym, zlokalizowane przy węzłach autostradowych i drogach szybkiego ruchu.
Duży potencjał regionu
Prognozy dotyczące rozwoju rynku magazynowego w Łodzi i okolicach na rok 2024 są pozytywne, mimo wyzwań związanych ze spowolnieniem gospodarczym. Największe wyzwania dla rynku magazynowego w najbliższych kwartałach obejmują utrzymanie dynamiki wzrostu w obliczu podniesionych wymagań banków w zakresie zabezpieczeń umów przednajmu oraz spełnianie wytycznych związanych z ESG. Istotne będzie również dostosowanie się do wysokich cen energii poprzez inwestycje w "zielone" magazyny, z fotowoltaiką na czele.
Mimo iż w 2023 roku nastąpiło spowolnienie, deweloperzy mają nadzieję na odbicie w tym roku. Deweloperzy i inwestorzy koncentrują się na otwieraniu projektów na głównych rynkach, takich jak Łódź, ze względu na wysoką płynność, duży rynek konsumencki i rozbudowaną sieć połączeń. O zdecydowanym i długookresowym zainteresowaniu inwestorów i deweloperów tym regionem świadczy choćby fakt, że obecnie na rynku Łodzi i okolic dostępnych jest ponad 70 gotowych projektów, osiem kolejnych jest w budowie, a w przygotowaniu – następnych 29 inwestycji. Inwestują tam największe podmioty na magazynowym firmamencie kraju, jak choćby Panattoni, Hillwood, Segro, MLP, P3, CTP, 7R, Prologis, Mapletree, Logicor, MDC2, GLP, EQT czy Mountpark.
Eksperci Savills oferują usługi doradztwa na najwyższym poziomie dla najemców, deweloperów i właścicieli magazynów. Dzięki głębokiej analizie rynku, Savills dostarcza swoim klientom cenne wskazówki, umożliwiające im podejmowanie optymalnych decyzji inwestycyjnych. Siła firmy leży w jej światowym zasięgu – z ponad 700 biurami na całym świecie, Savills łączy międzynarodową wiedzę z lokalnym doświadczeniem, zapewniając rozwiązania dopasowane do indywidualnych potrzeb klientów. To globalne podejście, w połączeniu z lokalną ekspertyzą, pozwala Savills na utrzymanie pozycji lidera w doradztwie nieruchomościowym, oferując nie tylko wsparcie w zakresie bieżących inwestycji, ale również strategiczne doradztwo na przyszłość.
