Rynek magazynowy w Warszawie i okolicach rośnie
Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-logistycznej oraz lekkiej produkcji w Warszawie i okolicach przekroczyły 6 mln m kw. i zbliżają się do poziomu 7 mln m kw. Mimo spowolnienia w rozpoczynaniu nowych budów w całym kraju Mazowsze rośnie najszybciej w Polsce.
Magazyny dostępne w Warszawie i okolicach stanowią około 1/5 powierzchni dostępnej w całym kraju, która przekroczyła w tym roku 30 mln m kw. Obszar ten też dynamicznie rośnie. Z danych zgromadzonych przez Savills wynika, że w pierwszej połowie 2023 r. deweloperzy wybudowali tam pół miliona metrów kwadratowych nowych magazynów. I to w czasie, gdy po dynamicznych wzrostach lat 2020-2022 deweloperzy spowolnili nieco z rozpoczynaniem nowych budów.
Jak jest podzielony mazowiecki rynek magazynowy?
Rynek magazynowy w stolicy Polski i okolicach dzielony jest zazwyczaj na dwie strefy. Pierwsza pokrywa się z grubsza z granicami administracyjnymi Warszawy. Magazyny są tam zlokalizowane głównie w przemysłowych i poprzemysłowych dzielnicach miasta, jak niektóre obszary Targówka, Pragi-Północ czy Bielan a także w pobliżu lotniska. Przeważa tu sektor dystrybucji nastawiony na popyt konsumencki. Lokowane są też obiekty lekkiej produkcji, a także centra danych, które potrzebują bardzo dobrego dostępu do wydajnych linii przesyłowych. Według danych Warehousemarket.pl w tej strefie dostępnych jest ponad 60 obiektów dostępnych pod najem powierzchni. Oferują je najwięksi deweloperzy i właściciele magazynów jak i mniejsze podmioty.
Druga strefa obejmuje powiaty graniczące z Warszawą, do ok 60 km od miasta, w których na wynajem jest ponad 150 obiektów magazynowo-logistycznych. Obszar ten nie jest jednak równomiernie nasycony. Skupiska tego typu inwestycji to głównie: magazyny w Piasecznie, Jankach, Pruszkowie, Nadarzynie, Sochaczewie, Mszczonowie, Teresinie czy hale magazynowe w Błoniu. Przeważa więc kierunek na zachód i południowy zachód od Warszawy. Zdecydowanie mniej obiektów zlokalizowanych jest na północ i wschód od stolicy choć w ostatnim czasie widoczna jest aktywność deweloperów w takich lokalizacjach jak Kobyłka, Radzymin, Stary i Nowy Konik, Nowy Dwór Mazowiecki czy Czosnów.
Warszawa i okolice dają morze możliwości na rynku magazynowym
Aktywność deweloperska pozostaje jednak dość wysoka w całym regionie warszawskim, a to ze względu na wysoki popyt – w pierwszej połowie 2023 r. najemcy wynajęli na Mazowszu ok. 500 tys. m kw. powierzchni. Trudo się temu dziwić ponieważ rynek magazynowy w Warszawie i jego najbliższych okolicach jest jednym z najważniejszych w Polsce, a zalety tej lokalizacji można mnożyć. Są to m.in.:
Minusy z plusami w parze
Pomimo wielu korzyści, które daje rynek magazynowy w Warszawie i okolicach, istnieją również pewne wyzwania, które mogą napotkać firmy chcące zainwestować w tej lokalizacji. Do najważniejszych należą m.in. wysokie koszty najmu, które w ostatnim czasie jeszcze bardziej wzrosły na fali podwyżek czynszów. Dla obiektów typu big box poza stolicą wynoszą one obecnie od ok. 3,5 do ok. 5,7 euro za 1 m kw. miesięcznie. Lokalizacje w granicach stolicy mogą już stanowić wydatek rzędu 6 – 8,5 euro za 1 m kw. miesięcznie. Rynek magazynowy w Warszawie i okolicach jest też wysoce konkurencyjny, co oznacza, że firmy mogą mieć trudności w znalezieniu odpowiedniego magazynu w dobrej lokalizacji, zwłaszcza jeśli są ograniczone budżetem. Warszawa i najbliższe okolice to dość silnie zurbanizowany obszar z często zatłoczonym ruchem drogowym, co może prowadzić do opóźnień w dostawach i problemów z logistyką. Pomimo dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej, konkurencja o pracowników logistycznych i magazynowych może prowadzić do trudności w znalezieniu odpowiedniego personelu, zwłaszcza w okresach zwiększonego popytu.
Prognozy na największym rynku magazynowym są optymistyczne
Na największym rynku magazynowym w Polsce – Mazowszu odciska się bieżąca sytuacja gospodarcza kraju i to za równo jeśli chodzi o minusy jak i plusy. Wspomniane ograniczenie aktywności deweloperów widoczne jest w całym kraju, ale Warszawa i okolice pozostają nadal na pierwszym miejscu jeśli chodzi o projekty w budowie. Za zmianą na lepsze przemawiają zaś konkretne wskaźniki. We wrześniu wyhamował spadek pikującego od 17 miesięcy wskaźnika PMI (który prognozuje poziom przyszłej produkcji), to może zwiastować nadchodzące lepsze czasy dla tego sektora i zwiększenie zapotrzebowania na obiekty produkcyjne. Również zjawiska natury globalnej jak np. nearshoring i friendshoring mogą oddziaływać na plus. Nie pomaga wojna za wschodnią granicą i utrzymująca się wysoka inflacja, ale eksperci spodziewają się, że kolejne kwartały mogą przynieść przełamanie i poprawę sytuacji na rynku magazynowym na czym skorzysta też Mazowsze.
W obliczu wciąż niesprzyjających uwarunkowań gospodarczych spodziewamy się, że druga połowa 2023 r. będzie charakteryzować się ograniczoną nową podażą. Mimo tych trudności, wierzymy, że będą one miały charakter przejściowy, a rynek najmu nadal będzie korzystał z trendów, które kształtowały sektor przez ostatnią dekadę. Chociaż perspektywa makroekonomiczna jest obecnie pełna wyzwań, kluczowe czynniki napędzające sektor do rozwoju pozostają niezmienione – uważa Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektorka Industrial Services Hub w Savills.
Działania ekspertów Savills wspierają przedsiębiorstwa w znalezieniu optymalnych rozwiązań związanych z lokacją i wynajmem magazynów, uwzględniając zarówno zalety, jak i minusy rynku magazynowego w Warszawie i okolicach. Ich wiedza i doświadczenie pozwalają klientom efektywnie zarządzać swoimi zasobami i dostosować się do zmiennych warunków gospodarczych.
