Inwestycje typu brownfield na rynku magazynów

Rynek magazynowo-logistyczny nadal cieszy się popularnością i jest jednym z najbardziej perspektywicznych segmentów w nieruchomościach. Widać jednak rosnące zainteresowanie terenami typu brownfield. Wynika to głównie z rosnącego zapotrzebowania na magazyny miejskie oraz coraz mniejszej dostępności greenfieldów w takich lokalizacjach. Brownfield – obszary poprzemysłowe lub opuszczone – ten termin na rynku nieruchomości magazynowych i przemysłowych jest znany od lat, ale dopiero od niedawna zyskuje uzasadnienie biznesowe i wchodzi na salony.

Co skłania deweloperów do inwestycji typu brownfield?

W miarę rozwoju handlu elektronicznego i zmian geopolitycznych, popyt na nowoczesne obiekty logistyczne rósł. To jednak sprawiło, że poszukiwanie odpowiednich terenów do budowy nowych obiektów magazynowych stało się wyzwaniem. Rozwój rynku e-commerce spowodował, że sklepy internetowe zaczęły ze sobą konkurować również pod kątem czasu dostawy. Dla sektora nieruchomości oznaczało to potrzebę zapewnienia lokalizacji bliżej centrów miast. Poszukując gruntów pod takie inwestycje, niektórzy deweloperzy zaczęli rozważać atrakcyjnie zlokalizowane tereny poprzemysłowe, które nadają się do ponownego zagospodarowania.

Jakie są zalety z inwestycji w tereny typu brownfield?

Tereny typu brownfield posiadają zazwyczaj strategiczną lokalizację, blisko głównych dróg, portów morskich, centrów dystrybucji, z dostępem do mediów i infrastruktury. To sprawia, że inwestycje w obiekty magazynowe na takich terenach są szczególnie atrakcyjne dla firm logistycznych, które dążą do zoptymalizowania swojej sieci dystrybucji. Bliskość tych punktów transportowych może skrócić czas dostawy, zwiększyć efektywność operacyjną i zmniejszyć koszty logistyczne.

Poza aspektami czysto biznesowymi, tego typu inwestycje pozwalają na rewitalizację opuszczonych terenów. Dzięki temu, inwestorzy przyczyniają się do przywrócenia do życia i podniesienia wartości tych obszarów. Przekształcenie brownfieldów w nowoczesne centra logistyczne może przyciągnąć nowe inwestycje, miejsca pracy i wpłynąć rozwój lokalnej społeczności.

Może przynieść też korzyści środowiskowe. Wykorzystanie już istniejących obszarów przemysłowych zmniejsza potrzebę zajmowania nowych rejonów zielonych lub rolniczych. Ponadto, rewitalizacja wpływa na poprawę infrastruktury i ogranicza wydatki na doprowadzenie nowej, znacząco przyczyniając się do minimalizowania negatywnego wpływu na przyrodę.

Jakie są problemy związane z inwestycjami brownfield?

W tej beczce miodu jest oczywiście łyżka dziegciu – inwestowanie na terenach brownfield niesie ze sobą wyzwania. Konieczne może być na przykład oczyszczenie ziemi z substancji toksycznych lub przeprowadzenie prac remontowych, aby dostosować infrastrukturę do potrzeb nowoczesnego centrum logistycznego. Inwestycje na brownfieldach oznaczają zazwyczaj większe zaangażowanie czasu i środków. Trzeba się m.in. liczyć z potrzebą uzyskania pozwoleń na rozbiórkę oraz przeznaczyć kilka tygodni lub nawet miesięcy na jej przeprowadzenie. Warto też zrobić audyt terenu, na którego efekty często trzeba czekać kilka miesięcy. W razie potrzeby remediacji można doliczyć do całego procesu pół roku. Często w okolicy stoją już osiedla mieszkaniowe co utrudnia pozyskanie dokumentacji niezbędnej do budowy nowego obiektu lub zmusza dewelopera magazynowego do konturowania o grunt z deweloperami mieszkaniowymi, handlowymi a nawet biurowymi. Są jednak obszary, na których inwestor magazynowy może liczyć na wsparcie organizacyjne a nawet finansowe, co może zmniejszyć koszty i zwiększyć potencjalne zyski.

Czy warto inwestować w tereny brownfield?

Firma Panattoni podaje, że prawie połowa jej inwestycji zlokalizowana jest na terenach powtórnie zagospodarowywanych. Wśród nich warto wymienić budowę obiektów magazynowo-logistycznych w miejscu dawnej cementowni w Nowej Hucie czy inwestycję na terenie starego elewatora zbożowego w Koninie. Kolejny duży gracz na polskim rynku też nie stroni od brownfieldów – Hillwood zainwestował w takie tereny m.in. w Rawie Mazowieckiej, Mysłowicach i Gliwicach. 7R z kolei wybrał m.in. tereny postoczniowe i wybudował magazyny w Szczecinie i poprzemysłowe działki w Katowicach. Także CTP, jeden z liderów rynku magazynowego w Europie, upatrzył sobie stolicę Śląska. Firma zainwestowała tam w poprzemysłowe działki decydując się na realizację CTPark Katowice. Od brownfieldów nie stroni też firma P3, który także na cel wzięła magazyny w Katowicach, np. P3 Katowice. Jak długo jeszcze tego typu brownfieldy mogą stanowić zaplecze ziemi pod inwestycje magazynowe? Według szacunków Głównego Urzędu Statystycznego rekultywacji wymaga ponad 62 tys. ha ziemi w całym kraju. Eksperci Savills doradzają zarówno deweloperom w pozyskaniu atrakcyjnych gruntów pod inwestycje, jak i firmom poszukującym nieruchomości magazynowej lub produkcyjnej zlokalizowanej blisko centrów miast, w tym na gruntach typu brownfield. Skontaktuj się z naszymi ekspertami, by wynająć powierzchnię magazynową odpowiednią dla Twojej firmy i przyczyń się do rewitalizacji terenów poprzemysłowych.